Os fundos imobiliários (FIIs) são uma modalidade de investimento que permite aos investidores aplicar recursos no mercado imobiliário de forma simplificada e diversificada.

Regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), os FIIs vêm ganhando popularidade no Brasil devido ao seu potencial de rentabilidade em dividendos bem como a facilidade de acesso.

O que são Fundos Imobiliários?

Os FIIs são fundos que reúnem recursos de diversos investidores para investir em ativos do setor imobiliário.

Esses ativos incluem imóveis físicos como edifícios comerciais, shoppings, galpões logísticos, hospitais, residenciais, e também ativos financeiros relacionados ao setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Ao adquirir cotas de FIIs uma pessoa torna coproprietária do fundo, e têm direito a receber parte dos rendimentos gerados pelos ativos, como aluguéis ou juros de títulos imobiliários.

Tipos de Fundos Imobiliários

Fundos de tijolo:  são fiis de imóveis físicos como shoppings, escritórios e galpões logísticos, prédios comerciais, universidades, hospitais.

Fundos de papel: são fiis que ao invés de imóveis físicos, investem em CRIs (certificado de recebíveis imobiliários) e LCIs (letras de crédito imobiliário), que são títulos de dívida do setor imobiliário.

Os fundos híbridos: são fiis que investem no setor de tijolo e no setor de papel, diversificando dessa forma o próprio fundo em questão.

Os fundos de fundos: conhecidos por FoFis, são fiis que investem diretamente em outros fiis.

Fundos de desenvolvimento: são fiis que investem em empreendimentos imobiliários que estão ainda em fase de planejamento e obras.

Fiagros: são fiis que investem no agronegócio em geral.

Vantagens dos FIIs

Acessibilidade: ao contrário dos imóveis físicos, que exige um capital elevado, é possível adquirir cotas de FIIs com valores pequenos, pois, existem fiis base R$ 100,00 e base R$ 10,00. Além disso, os investidores evitam despesas de manutenção, IPTU ou escrituração, exigidos na posse de imóveis físicos. 

Diversificação: para quem quer investir, os FIIs são uma opção de diversificação nos investimentos de recursos minimizando riscos de perdas, e ao mesmo tempo, elevam as chances de ganhos reais bem acima da inflação.

Renda Passiva regular: é a geração de renda passiva recorrente, que os fiis distribuem mensalmente aos seus cotistas por meio de aluguéis de imóveis ou de recebíveis dos títulos de CRIs e LCIs, isentos de imposto de renda.

Liquidez: Os FIIs oferecem liquidez rápida, ao contrário dos imóveis físicos, que têm baixa liquidez e demoram meses e meses para ser vendidos. As cotas de fiis podem ser vendidas e o valor sacado em no máximo até dois dias úteis, as vezes é possível o resgate no mesmo dia.

Gestão Profissional: Os FIIs são administrados por gestores profissionais, especialistas em selecionar, adquirir e administrar os ativos do fundo, sempre buscando maximizar os rendimentos e minimizar os riscos, com disponibilização relatórios periódicos, primando a transparência.

Riscos dos FIIs

Volatilidade do Mercado: as cotas dos FIIs são suscetíveis às oscilações do mercado financeiro. Variações na economia, no setor imobiliário ou em eventos globais podem impactar nos preços das cotas para baixo. Essa volatilidade exige atenção constante.

Vacância: vacância é quando um imóvel do fii fica desocupado, o que faz os rendimentos reduzirem por falta dessa receita. Além disso, os cotistas arcam com as despesas de manutenção e taxas geradas pelos imóveis desocupados.

Risco de crédito: nos fundos de papéis há o risco de inadimplência dos emissores ou dos pagadores finais, como empresas ou pessoas físicas. Quando isso ocorre, o fundo enfrenta dificuldades para receber os rendimentos, impactando na remuneração dos cotistas.

Liquidez: Durante períodos de instabilidade no mercado, pode haver dificuldade em vender cotas pelo preço desejado ou até mesmo em encontrar compradores suficientes.

Isso é especialmente relevante em fundos pequenos com patrimônio abaixo de 500 milhões.

Taxa de juros: Os FIIs são sensíveis às variações da taxa Selic. Quando a Selic aumenta, os investimentos de renda fixa, como títulos públicos, ficam mais atrativos, o que faz reduzir o valor de mercado dos FIIs.

Assim, os índices da taxa Selic, CDI e IPCA afetam mais os rendimentos dos FIIs de papel por serem eles os que os indexam.

Danos ao imóvel: Nos FIIs de tijolo, problemas estruturais, desastres naturais, incêndios ou necessidades de reformas inesperadas podem gerar custos elevados para o fundo.

Embora muitos FIIs possuem seguros para mitigar esses riscos, nem todos os custos podem ser cobertos, o que impacta nos dividendos.

Como investir em FIIs

Para investir em FIIs é necessário é abrir uma conta em uma corretora de valores, o que em tempos de era digital é rápido e seguro.

Por fim, é preciso estudar os fiis em suas características como tipo de fundo, segmento, valor patrimonial, cotação, liquidez diária, variação, rentabilidade, gestão, p/vp entre outros.

Além disso é essencial investir em diferentes tipos de FIIs para diversificação e diluição de riscos bem como aproveitar oportunidades variadas no mercado.

Considerações

Os fundos imobiliários são uma alternativa atrativa para quem busca diversificação e renda passiva. Com vantagens como acessibilidade, liquidez e gestão profissional, sem dúvida, os fiis se tornam relevantes no portfólio dos investidores.

É fundamental estudar o ativo, avaliar os riscos e alinhar os investimentos aos objetivos pessoais.

Por fim, é importante salientar que fiis de qualidade, mesmo quando estão expostos aos riscos aqui listados, são uma oportunidade de investimento em um momento em que suas cotas estarão com grandes descontos.

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